Clases de préstamos

¿Qué es un Préstamo?

Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El comodato es esencialmente gratuito. El simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés.

Así define nuestro Código Civil la figura genérica del préstamo y las dos especies que comprende. De un lado, el préstamo de bienes que por sus características no permiten su sustitución por otros absolutamente idénticos, de modo que solo pueden devolverse aquellos. De otra parte, el préstamo de cosas que si son fácilmente sustituibles unas por otras, pues es indiferente recuperar las que se entregaron u otras idénticas. El caso más usual es el del dinero ya que entregándose una cantidad de moneda de curso legal, basta la devolución de otra cantidad igual. En este supuesto, si la cantidad a devolver fuera la misma entregada, el préstamo será gratuito. Pero si se devuelve más porque el préstamo es retribuido, se le están aplicando intereses.

Sobre esta base, cuando tenemos necesidad de dinero para satisfacer una necesidad que se nos pueda presentar (adquisición de vivienda, coche, viajes, arreglo de la casa, ordenador,…), podemos solicitar un préstamo. Normalmente, los préstamos los concede un banco, caja u otra entidad financiera, aunque también los puede conceder un particular (familiar, amigo, extraño, …). Quien nos concede el préstamo suele exigirnos algún tipo de garantía y, normalmente, nos cobrará un precio. Nos centraremos aquí en los préstamos bancarios por ser los más frecuentes.

Clases de préstamosPor el tipo de garantía exigida podemos distinguir entre préstamos personales y préstamos hipotecarios.

  • En los préstamos personales el banco o caja no nos exige otra garantía que la personal, en los términos a que haremos más tarde referencia. Suelen ser préstamos de menor entidad y con un plazo de duración más breve. Es frecuente solicitar un préstamo personal para la adquisición de un coche, realizar un viaje y otros gastos de reducida cuantía. 
  • En los préstamos hipotecarios, la devolución del capital prestado se garantiza con la hipoteca de un inmueble. Suelen ser préstamos de cuantía más elevada y el plazo de devolución de la cantidad prestada es también mayor. Aunque no sólo se pacta este tipo de préstamo para adquirir una casa, esto suele ser lo habitual. El banco garantiza la devolución de la cantidad prestada para adquirir la casa con la hipoteca que se constituye sobre ella, lo cual permite al banco que, en caso de impago, acuda a un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, especialmente rápido, que concluye con la subasta de la casa para cobrarse la cantidad debida.

El dinero necesario para la adquisición de la vivienda habitual puede obtenerse a través de un préstamo hipotecario concertado con una entidad de crédito, que es lo más corriente. Sin embargo, también puede prestarnos el dinero un familiar. Normalmente, éste no nos cobrará intereses, constituyendo, así, un crédito gratuito. La Dirección General de Tributos, en varias ocasiones, ha reconocido la posibilidad de estos préstamos gratuitos, si bien, la gratuidad debe probarse pues, de lo contrario, se presume retribuidos al interés legal del dinero.La jurisprudencia acepta como prueba la escritura pública ante notario (DGT 28-07-1992).

Siendo la hipoteca la principal, existen sin embargo otras posibles garantías. Puede constituirse una prenda sobre bienes muebles o hipotecas especiales sobre automóviles, maquinaria industrial, etc. También pueden prestar fianza otras personas a su favor, de modo que responderán por usted si no puede hacerlo.

1. Préstamos Personales

Centrándonos en los préstamos personales y visto su concepto, analizaremos sus clases principales:

  • Por el plazo en que ha de ser devuelta la cantidad prestada se distinguen los préstamos a plazo y los préstamos a la vista.

En los préstamos a plazo el banco no puede exigir la devolución de la cantidad prestada sino cuando transcurra el plazo pactado. Por el contrario, en los préstamos a la vista el banco puede exigir la devolución de todo el principal en cualquier momento. Si no se pacta otra cosa el préstamo es a la vista.,

Por la inseguridad que los préstamos a la vista generarían en los clientes se suelo pactar un plazo de devolución del principal prestado, es decir un préstamo a plazo.

Normalmente los bancos, en los préstamos a plazo, nos dan diversas opciones acerca del plazo dentro del cual ha de devolverse la cantidad prestada. Cuanto mayor sea el número de años al cabo de los cuales deba devolverse el capital, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.Dependerá el plazo, en gran medida de la cantidad que vamos a poder pagar periódicamente como cuota: a más cuota, menor duración del plazo y de la cantidad de intereses.

  • Existen, no obstante préstamos personales que presentan especialidades. De estos destacaremos dos:
    • Pólizas de crédito en cuenta corriente.

En ellas el banco concede al cliente la posibilidad de disponer de dinero hasta un tope, pagando el cliente intereses sólo por la cantidad de que disponga. Generalmente, las contrata un profesional o empresario que sabe que va a tener necesidad de liquidez pero no sabe cuánta. Se puede pactar la posibilidad de compensar lo dispuesto con los ingresos que se generan en la actividad empresarial o profesional.

    • Créditos al consumo.

Los contratos de préstamos personales de cantidades entre 150,25 (25.000) y 18.030,36 euros (3.000.000 ptas.), que son los más usuales, celebrados entre un profesional y un consumidor se denominan créditos al consumo y se rigen por una legislación específica que impone determinados requisitos que suponen una garantía para el consumidor. Se aplica esta ley tanto a los préstamos concedidos por los bancos, que además se someten a una legislación más rigurosa, como a los concedidos por otro empresario.

Conocidas estas nociones elementales, trataremos los diferentes pasos una serie de circunstancias que debe tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo personal.

 

Trámites para solicitar un préstamo.

Los principales trámites en esta materia pueden sintetizarse de la siguiente manera:

1º.-coste total del crédito.

2º.-TAE, donde interesará destacar:

    - Comisiones 

    - Tipo de interés

3º.- Solicitud del préstamo y obtención de la oferta vinculante.

4º.- Documentos que exige el banco.

Analizándolos uno a uno, se puede señalar.Decisión sobre la cantidad que se va a pedir.

La primera cuestión que hemos de plantearnos a la hora de solicitar un préstamo personal es la cantidad de dinero que vamos a necesitar. Además de esta suma, hemos de tener en cuenta que el préstamo conlleva, asimismo, una serie de gastos, entre los que se encuentran las comisiones bancarias. Si el banco también nos exige que documentemos el préstamo en póliza intervenida por Notario, hemos de tener en cuenta este coste adicional. Por todo ello, la cantidad solicitada al pedir el préstamo no debe reducirse al dinero necesario para satisfacer nuestra necesidad.

 

Información de varias entidades de crédito.

La gran competitividad existente en el mercado financiero nos permite acudir a los diversos bancos y cajas de ahorro para averiguar cuál nos proporciona unas condiciones más ventajosas según nuestras necesidades. No debemos pedir un crédito personal sin habernos informado adecuadamente en varios de ellos pues podemos obtener importantes ventajas dependiendo de nuestra elección.

Esta información podemos obtenerla acudiendo al propio banco o, incluso, consultando las páginas de Internet de los mismos que suelen dar una información bastante completa de sus productos.

De esta información será fundamental que se fije en el coste total del crédito y el TAE. En segundo lugar, deberá saber en que condiciones podrá encontrarse para afrontar el pago de las cuotas de devolución del préstamo.

Coste total del crédito y TAE.

  • El coste total del crédito comprende los intereses y todos los demás gastos y cargas que el prestatario está obligado a pagar, incluidos los de seguros de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular, que sean exigidos por el prestamista para la concesión del crédito.

En el ámbito de los créditos al consumo los contratos, que siempre deberán constar por escrito, deberán contener una relación de los elementos que componen el coste total del crédito, especificando cuáles se integran en el cálculo del TAE (que en todo caso habrá de indicarse en el contenido del contrato), así como la necesidad de constituir, en su caso, un seguro de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular. Este coste no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario, a no ser que esté previsto en el contrato escrito.

  • El TAE, o tasa anual equivalente, es el tipo que efectivamente se paga por la cantidad prestada. Es un concepto aplicable a todo tipo de préstamos y consiste en el coste total del crédito, expresado en un tanto por ciento anual sobre dicha cantidad, teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad financiera y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no, variando el tipo efectivo en función de estas circunstancias).

Tratándose de créditos al consumo, la ley exige que en toda publicidad, en que se haga referencia al tipo de interés y al coste del préstamo, se mencione el TAE con un ejemplo.

Para comparar el coste de las diversas ofertas bancarias debemos, pues, fijarnos en el TAE y en sus componentes. Analicemos los principales.

  • Los bancos suelen cobrar determinadas comisiones que no son siempre las mismas, dependiendo de la entidad (apertura, estudio, cancelación,…), de la cantidad solicitada y de la fidelidad del cliente al banco. Algunos suelen exigir que se domicilie la nómina u otros ingresos como elemento de garantía para él. Destacan:
  • La comisión de apertura que es una cantidad fija que se paga al banco al establecer la operación. Se incluye para calcular el TAE.
  • La comisión de estudio, cobrada por las indagaciones que realiza el banco acerca de la solvencia del cliente.
  • La comisión de amortización anticipada. También es posible que en los préstamos a plazo el cliente pueda devolver la totalidad de la cantidad prestada antes de que concluya el plazo del contrato. En estos casos suele pactarse una comisión que cobre el banco denominada comisión de cancelación o amortización anticipada.

Es importante saber si se puede devolver el préstamo antes de los plazos pactados, y en qué condiciones. Debemos fijarnos en estas cláusulas porque frecuentemente se considera conveniente devolver el préstamo antes de su término normal, ya sea de manera total o parcial. Hay que ver, para tal caso, si el Banco ha establecido cantidades mínimas o máximas para los anticipos, y comisiones por pago anticipado (casi siempre). En los créditos al consumo, de nuevo esta materia está regulada por ley, y se distinguen dos posibilidades: la posibilidad de pactar la modificación del coste del crédito (comúnmente, a interés variable), en que hay que examinar especialmente la comisión porque la ley admite que pueda llegar a ser del 3% de lo que se devuelve anticipadamente. En segundo lugar, los préstamos en los que no se haya pactado tal posibilidad de modificación (los que suelen ser a interés fijo), la comisión no podrá ser, en cambio, de más de un 1.5% de lo que se anticipe.

  • Aparte de las comisiones bancarias, debemos tener en cuenta a la hora de evaluar el coste el tipo de interés que nos cobran los bancos. El tipo de interés es el precio que hemos de pagar por el dinero prestado. Se suele expresar en un tanto por ciento anual. Al banco hemos de devolverle, aparte de la cantidad prestada, este porcentaje calculado sobre aquella cifra. En esta materia rige el principio de libertad de pactos: En principio, no hay limitación al tipo de interés que puede exigir el banco porque se considera que es libremente pactado entre las partes. De todas formas, el tipo de interés no puede ser usurario o abusivo, lo cual lo declara el juez a la vista de la ley aplicable a la materia. En todo caso, acudir a cualquier Entidad financiera controlada por el Banco de España supone una cierta garantía de vigilancia acerca de su corrección, por lo que, ante la duda, solicite información en éste y rechace ofertas espectaculares de “dinero fácil” por otro tipo de empresas.

El tipo puede ser el mismo para todo el período de duración del préstamo, en cuyo caso se denomina interés fijo, o variar a lo largo de dicho período, caso del interés variable.

  • El tipo de interés fijo suele ser mayor que el tipo de interés variable inicial, ya que el banco o caja asume un mayor riesgo. En el caso del interés fijo, debe indicarse cual es el interés nominal anual.

- El tipo de interés variable se revisa en los plazos pactados al formalizar el préstamo. El tipo de interés a pagar en cada período se fija tomando por base un índice de referencia, que debe ser objetivo y referido al mercado financiero, más un diferencial que pactaremos con la entidad prestataria. Es muy frecuente tomar como índice de referencia el MIBOR, que es el tipo de interés del mercado interbancario de Madrid, al cual se prestan el dinero en el mismo las entidades bancarias. Con la entrada de España en la zona EURO, el MIBOR ha sido sustituido por el EURIBOR, interés interbancario de dicha zona. Así, en estos casos, el interés se indica, por ejemplo, como EURIBOR más 0.50 puntos.

En el caso del interés variable debe también indicarse el plazo de revisión del tipo de interés. Para hallar el interés a pagar, bastará con aplicar sobre el capital pendiente de amortizar el tipo de interés que resulte de sumar aquel diferencial o margen al tipo de referencia vigente al vencimiento de cada plazo de revisión.

- Como figura intermedia existe el interés mixto, de forma que en los préstamos a interés variable se establece un plazo inicial en que el interés es fijo.

- Por último, hacer referencia al interés de demora que nos cobra la entidad financiera por retrasarnos en el pago de algún plazo del préstamo. Se aplica sobre el importe de los plazos pendientes, contando desde el día siguiente al vencimiento del importe no satisfecho y hasta la fecha en que realice el pago. Es probable que sea un tipo alto.

 

Cuotas

Conviene tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo cuánta cantidad de dinero vamos a poder pagar periódicamente como cuota, cada cuánto tiempo y, por ejemplo, si podemos hacer coincidir el pago de alguna de ellas con las pagas extraordinarias de nuestro sueldo. Es frecuente que se pacte el abono mensual de las cuotas, haciéndolas coincidir con el cobro de la nómina.

  • Si el interés es fijo, normalmente las cuotas serán iguales durante todo el plazo del préstamo (aunque pueden variar en diversos años). En todo caso los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes.
  • Si el interés es variable, la cantidad total a pagar dependerá de si ha subido o bajado el interés de referencia. Esto hará que normalmente los pagos mensuales varíen cada año, en función de si los tipos de interés fijados por el Banco Central Europeo han subido o bajado. En algunos préstamos, en vez de variar la cuota a pagar, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolución (si baja el interés y, por tanto, hay que pagar una cantidad total menor) o alargar la duración (si el interés sube).

La información solicitada al banco debe incluir una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.

Algunos de estos aspectos los imponen los bancos como cuestiones innegociables, si bien, nos dan opción a elegir en otros de ellos entre las diversas posibilidades que nos ofertan. Además, los bancos nos hacen el cálculo de todos estos aspectos inmediatamente en programas de ordenador instalados en sus oficinas y muchas de sus páginas de Internet ofrecen la oportunidad de hacerlo nosotros mismos.

No obstante lo anterior, procure siempre mantener una conversación o negociación que permita a la Entidad estudiar si puede satisfacer sus necesidades o intereses.

 

Solicitud del préstamo y obtención de la oferta vinculante

Después de elegir la entidad financiera que más le convenga, deberá usted proceder a solicitarle el préstamo. Ello devengará determinados gastos como pueden ser los seguros que exija, en su caso, el banco y a los que se hizo referencia al hablar del coste del crédito. Si después de estos trámites la entidad decide otorgarle el préstamo, le presentará una oferta vinculante.

Hacemos aquí un punto…

Para los créditos al consumo, esta materia se encuentra regulada. Así, el empresario que ofrezca el crédito está obligado a entregar al solicitante antes de la celebración del contrato, si así lo pide, un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Este documento vinculará al empresario por un plazo mínimo de diez días desde su entrega, quedando obligado a dichas condiciones por este plazo.

 

Documentos que exige el banco

El banco exige al cliente que solicita un préstamo que acredite su personalidad por medio del documento correspondiente: DNI, pasaporte, permiso de trabajo, tarjeta de residencia,…

Además, tratará de asegurarse de la solvencia del solicitante exigiendo algunos de los siguientes documentos:

  • Últimas nóminas, que garanticen una cierta estabilidad económica.
  • Última declaración de la renta.
  • Documentos acreditativos del tipo de contrato de trabajo, expedidos por el Instituto Nacional de Empleo (INEM).

El banco se informará de si el cliente tiene asumido otros riesgos que dificulten la devolución del préstamo en los plazos convenidos, dirigiéndose al Banco de España si fuere necesario, y de si posee bienes inmuebles que le permita proceder al embargo si fuere necesario, a través de la correspondiente información del Registro de la Propiedad.

 

Documentación del préstamo

La póliza es el documento notarial de formalización del préstamo.

En principio, no es obligatoria la póliza intervenida por Notario. Sin embargo, los bancos suelen exigirla para conceder un préstamo, principalmente, porque el documento notarial concede al banco un procedimiento rápido de ejecución del patrimonio del deudor en caso de impago.

En cualquier caso, podemos elegir en estos casos, con absoluta libertad, el Notario que formalice el préstamo, que deberá comprobar que las condiciones pactadas coinciden con las de la oferta vinculante, en su caso, y con las contenidas en la publicidad e informarnos acerca de las condiciones pactadas y sus consecuencias que nos puedan perjudicar.

Los créditos al consumo, como hemos dicho, necesariamente deben constar por escrito y en tantos ejemplares como partes intervengan. La ley exige que, además de las condiciones esenciales del préstamo, en este documento se haga indicación de :

  • El TAE y si es posible modificarse.
  • Relación del importe, número y periodicidad de los pagos que hayan de realizarse.
  • Relación de los elementos componentes del coste total.

 

Tratamiento fiscal.

Los préstamos personales de entidades bancarias no tributan a hacienda.

2. Préstamos Hipotecarios

El préstamo hipotecario es una relación jurídica integrada por dos elementos:

  • un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general, un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor)

  • y la hipoteca, que es una garantía que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) queda sujeto como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede, mediante unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.
  • Al tener la entidad financiera una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los préstamos personales.

    El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).

    Vamos a ver los pasos en el caso del préstamo que obtiene un particular de una entidad financiera para adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca.

    Aunque damos unos consejos generales, conviene ante cualquier duda acudir a un notario, ya que éste va a intervenir siempre en toda hipoteca y es la persona que le puede dar un asesoramiento independiente y gratuito, sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

    Veamos cuáles son los pasos que hay que seguir o deben tenerse en cuenta como posibilidad:

    1º.- Decisión sobre la cantidad que se va a pedir.
    2º.- Información de varias entidades de crédito.
    3º.- Solicitud del préstamo y obtención de la oferta vinculante.

    4º.- Escritura pública ante Notario.
    5º.- Inscripción del préstamo.
    6º.- Tratamiento fiscal.
    7º.- Novación y subrogación.
    8º.- Cancelación.


    Decisión sobre la cantidad que se va a pedir

    Tomada la decisión sobre la inversión que tiene usted proyectada realizar, lo más frecuente la cantidad necesaria para la adquisición de una vivienda, deberá sopesar algunas condiciones que se reflejarán en la suma que podrá financiar a través de un préstamo hipotecario.

    Por una parte, debe saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones. Además, los Bancos consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo. Teniendo ello en cuenta, se impone una previa labor de ahorro antes de afrontar esta operación.

    Por otro lado, hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: gastos de gestión, tasación, estudio; comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo); seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc; gastos de notario y registro; y gastos fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida). Por tanto, hay que contar con todo ello y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos.

     

    Información de varias entidades de crédito

    Dada la importancia de la operación, no se puede acudir sólo a nuestro Banco de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro Banco. Esta operación puede hacerla usted directamente, acudiendo a las oficinas y sucursales de las distintas entidades o a sus páginas web en internet; también puede dejar la recopilación de esta información en manos de la agencia inmobiliaria que, en su caso, realiza la intermediación en la compraventa que se va a financiar; o, por último, puede usted acudir a servicios de información y comparación independientes vía internet.

    En todo caso, debe saber que todas las entidades de crédito están obligadas a informar por medio de un folleto a las personas que deseen solicitar un crédito hipotecario por valor inferior a 25 millones de ptas. En ese folleto debe de encontrar la siguiente información:

    A. Plazos del préstamo, de carencia de amortización del principal y periodicidad de los pagos. En concreto se especificará:

    * Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto. 

    * Periodicidad de las cuotas. Es mensual por lo general. 

    * Importe de las cuotas. Es lo fundamental para ver si se va a poder hacer frente al préstamo. 

    Si el interés es fijo, normalmente las cuotas serán iguales durante todo el préstamo (aunque pueden variar en diversos años). En todo caso los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes.

    Si el interés es variable, la cantidad total a pagar dependerá de si ha subido o bajado el interés de referencia. Esto hará que normalmente los pagos mensuales varíen cada año, en función de si los intereses han subido o bajado. En algunos préstamos, en vez de variar la cuota a pagar, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolución (si baja el interés y, por tanto, hay que pagar una cantidad total menor) o alargar la duración si el interés sube.

    * Posibilidad de amortizar anticipadamente. Es decir si se puede devolver el préstamo antes de los plazos pactados, y en qué condiciones. Es importante fijarse en estas cláusulas porque frecuentemente se considera conveniente devolver el préstamo antes de su término normal, ya sea de manera total o parcial. Hay que ver, para tal caso, si el Banco ha establecido cantidades mínimas o máximas para los anticipos, y comisiones por pago anticipado (casi siempre). En los préstamos con interés fijo hay que examinar especialmente la comisión porque no está limitada por ley, aunque suele ser entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente. En los préstamos a interés variable, en cambio, la comisión no podrá ser por ley de más de un 1% de lo que se anticipe. 

    B. Tipo de interés.

    A estos efectos, debemos indicar que el interés es el precio que se paga por el préstamo. Al Banco no se le devuelve lo que se prestó, sino esa cantidad y además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés.

    El interés, en primer lugar, puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo. Si el interés es fijo, debe indicar cual es el interés nominal anual.

    No obstante y en segundo lugar, como el llamado “precio del dinero” o interés varía en el mercado, en la actualidad es muy frecuente que el interés de la hipoteca pueda ser variable. Si es variable, se indicará el margen o diferencial que establece el Banco sobre un índice de referencia (por ejemplo, “EURIBOR” más 0.50 puntos). Igualmente, debe indicar el plazo de revisión del tipo de interés. En consecuencia, ya que este tipo de referencia habrá variado en tal periodo según condiciones objetivas, neutrales y públicas (así ocurre con los tipos de referencia oficiales como el tradicional MIBOR u, hoy, el EURIBOR), bastará con aplicar sobre el capital pendiente de amortizar el tipo de interés que resulte de sumar aquel diferencial o margen al tipo de referencia vigente al vencimiento de cada plazo de revisión. Si éste es el caso, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el Banco y el valor actual del mismo. Si quiere saber el tipo actual de las principales referencias para prestamos hipotecarios acceda a http://www.bde.es/noticias/divisas/tipos1.htm

    Por último, existen préstamos mixtos, de manera que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. Hay que atender a esta situación porque casi siempre ese interés del primer año es menor que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar después.

    Para comparar las diversas ofertas, además, es especialmente importante fijarse en el TAE, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad financiera, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas opciones hacen que varíe el tipo que efectivamente se está pagando).

    Diferentes de estos intereses ordinarios o remuneratorios que configuran el principal beneficio que la entidad prestamista obtendrá por la concesión del capital o principal, deben citarse, para finalizar, los intereses moratorios o de demora, que no retribuyen dicho capital sino que pueden exigirse ante un posible retraso o incumplimiento por usted en la devolución del préstamo. La información sobre los mismos también será exigible, expresados en un tanto por ciento anual o añadiendo un margen al indicador de referencia y la base sobre la que se aplicará.

    C. Comisiones. Entre las comisiones más importantes que usted deberá abonar a la entidad prestamista figuran:

    · La de apertura: Una cantidad determinada por el establecimiento de la operación. Se incluye para calcular el TAE. 

    · La de amortización anticipada, ya vista en el punto A anterior. 

    · La de subrogación: es importante si se cree que se va a vender el inmueble que se hipoteca, pues en este caso es frecuente que el que compra se haga cargo de la hipoteca, y deberá pagar la comisión aumentando el coste de compra.

    D. Gastos a cargo del prestatario o solicitante. Que pueden ser:

    • Servicios que prestará directamente la entidad de crédito, indicándose los conceptos y cuantificándolos de forma orientativa.
    • Servicios o gastos a cuenta del cliente, aun cuando el crédito no llegue a formalizarse. En este ámbito destaca la obtención de información sobre la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y la tasación de la vivienda a financiar, en cuyo caso, se debe informar sobre:

    - La identidad de los profesionales que vayan a tasar el inmueble o otros profesionales necesarios para la operación.

    - Las tarifas u honorarios aplicables de dichos profesionales.

    - Si la tasación la efectúa o concierta la entidad, pero la paga el cliente, deberá facilitar una copia del informe de la tasación. Si el crédito no llega a realizarse, deberá entregar el original.

    • Servicios que deben ser contratados directa y obligatoriamente por el cliente, con una enumeración de los conceptos y una aproximación a su coste. Se exige casi siempre un seguro de daños de la vivienda, pero algunas entidades piden también seguros de vida, etc.
    • Impuestos y aranceles, indicando sus conceptos y una aproximación a los gastos, su base imponible y el tipo aplicable.
    • Forma y momento en que se repercutirán los gastos.

    En todo caso, aunque el préstamo no se efectúe, debe indicar los posibles gastos preparatorios de la operación.

    E. Importe de las cuotas periódicas. Debe incluir una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.

    Solicitud del préstamo y obtención de la oferta vinculante

    Después de elegir la entidad financiera que más le convenga, deberá usted proceder a solicitarle el préstamo. Ello devengará determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informe sobre la situación registral, etc…, que deben venir especificados en el folleto informativo. A la hora de que le concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el único criterio a tener en cuenta, sino que es básico, para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el préstamo por el deudor. Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo pues en pública subasta el precio de la casa suele ser menor que el de mercado normal y al Banco no le interesa quedarse con muchas casas como consecuencia de los impagos.

    Si después de estos trámites, la entidad decide otorgarle el préstamo le presentará una oferta vinculante. Es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones, para ver si le convienen definitivamente, y el cuadro de amortización, para ver si puede hacer frente a los pagos. Será formulada por escrito con un plazo de validez no inferior a 10 días y con el siguiente contenido:

    • Capital del préstamo, cantidad y forma de entrega del mismo.
    • Amortización, con fechas del primer y último pago, número, periodicidad y cuantía de las cuotas, condiciones para reembolso anticipado y condiciones para alterar el calendario de amortización.
    • Intereses ordinarios. Con tipo de interés nominal anual, especificando si es fijo o variable y en qué periodos. Fecha de inicio del devengo de intereses, su periodicidad y forma de liquidación ordinaria. Si el interés es variable, debe indicarse sobre cual índice de referencia se elabora (normalmente MIBOR y, actualmente, EURIBOR).
    • Comisiones y gastos a cargo del cliente.
      • De apertura. Debe pagarse de una sola vez y debe incluir obligatoriamente cualquiera de los gastos de estudio de concesión y tramitación del préstamo.
      • De reembolso anticipado y/o subrogación, que no podrá ser superior al 1% del capital que se amortiza.
      • Además podrán incluirse los gastos de: tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, gastos de gestión para la tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos, gastos derivado de la conservación del inmueble o seguro de daños del mismo, gastos procesales o cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo.
    • Intereses de demora. El tipo de interés expresado en un tanto por ciento anual o añadiendo un margen al indicador de referencia y la base sobre la que se aplicará el tipo e interés de demora y forma de liquidación.

     

    Escritura pública ante Notario

    Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura. Cualquier notario tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a elegir el notario que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo la entidad financiera. Es obligación del notario:

    • Comprobar que la escritura pública se corresponde con la oferta vinculante del préstamo que le presentó la entidad financiera.
    • Comprobar e informar de circunstancias de difícil comprensión o no habituales, normalmente en el caso de préstamos a interés variable (por ej, que el tipo de referencia no sea uno de los oficiales, que los límites no están igualmente establecidos al alza o la baja, etc).
    • En caso de interés fijo, deberá comprobar que el coste efectivo de la operación responde a dicho tipo de interés.

    El cliente también tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma.

    Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al notario antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al notario cualquier duda.

    Por último se procederá al otorgamiento de la escritura el día prefijado. El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar. El prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer todas las preguntas que se deseen.

    Es el último momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento desde el que ya no se puede volver atrás. Hemos señalado que se debe examinar el folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero también en este último momento se puede obtener el asesoramiento del notario sobre cualquier cuestión dudosa.

    Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente los representantes del Banco que van a firmar no tienen autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la firma. Se podrá firmar o no firmar pero es extraordinariamente difícil que se cambien las condiciones en el momento de la firma ante el notario.

    Una vez leído u oído el contenido de la escritura y estando conforme con ello, se procederá a la firma por el apoderado taurino o apoderados taurinos del Banco, el o los que reciben el préstamo y el o os dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así puesto que es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra – normalmente un familiar cercano- el que dé en garantía un inmueble que le pertenece.

    A veces el Banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Debe tenerse mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor, pudiéndosele pedir que devuelva el préstamo, en caso de incumplimiento por el deudor principal, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes con que pagar.

    Además de los gastos anteriores, debe tener en cuenta usted que se adicionarán en este momento otros gastos que se pagan cuando se firma la escritura pública: 

    · Comisión de apertura: lo normal es entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta. 

    · Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: un 0,5% de la cantidad total garantizada, que suele ser alrededor del doble de lo que efectivamente se presta. 

    · Honorarios notariales: depende del capital garantizado, y por tanto, de la cantidad que se presta. Como orientación:
    Entre 360 y 490 € de comisión “de pillaje” para los notarios para cantidades que oscilan entre 24.000 y 120.000€. Eso es solo por dar fe y debido a que los políticos no se atreven a meter mano a una situación que ralentiza el crecimiento económico, va en encontra del usuario y que no es tan abusiva en otros países. Viva España.

    · Gestión: la escritura se debe liquidar del impuesto y presentar en el Registro de la Propiedad. Estos trámites son fundamentales para el buen fin de la operación y es por eso que su gestión, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el Banco, ya que, en otro caso éste no le entregará el dinero hasta que se obtenga la inscripción, lo que puede demorarse hasta dos meses. Conviene enterarse de cuánto se va a cobrar por esa gestión, pues las tarifas pueden variar mucho. El cliente no debe admitir que se le imponga por el Banco una gestoría que preste un servicio anormalmente caro.

     

    Debe tener, por último, en cuenta que estos gastos son exclusivamente los del préstamo hipotecario. Si al mismo tiempo se está comprando la vivienda, habrá que sumar los gastos de compra. Los de notaría y Registro de la Propiedad serán parecidos a los de la hipoteca, pero el Impuesto sobre el Valor Añadido (salvo que se trate de Viviendas de Protección Oficial que le será aplicable un tipo reducido del 4%, cuando la entrega se efectúe por los promotores de las mismas), será del 7% del valor de la vivienda que se compra.

    Asimismo, deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 7% o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1%, según proceda. Debe tener en cuenta las especialidades dispuestas en los artículos 11, 12, 14 y 15 de la Ley 10/2.002, de 21 de diciembre, por la que se aprueban normas en materia de tributos cedidos y otras medidas tributarias, administrativas y financieras, aprobada por el Parlamento de Andalucía.

    Inscripción del préstamo

    Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Ello es especialmente importante pues la inscripción no es en este caso simplemente declarativa de un contrato que produce efectos sobre un inmueble como ocurre en la mayoría de los casos, sino que es constitutiva de la operación, de modo que hasta que no se realiza la inscripción es como si la hipoteca no existiera. A veces, sólo después de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado, lo que deberá haberse aclarado en su momento antes de firmar la escritura.

    Previamente y para que pueda procederse a la inscripción, se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%). Esto último nos permitirá enlazar, siquiera de modo somero, con el tratamiento fiscal de la operación.

     

    Tratamiento fiscal

    Para hacer una síntesis del tratamiento fiscal del préstamo hipotecario debemos distinguir las dos modalidades impositivas que, principalmente, inciden en el mismo: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

    En relación con el ITPAJD, la constitución del préstamo tributará aplicando el tipo impositivo del 1% sobre el capital garantizado por el concepto de Actos Jurídicos Documentados. En cambio, no estará sujeta a tributación las modificaciones, por novación o subrogación en el mismo.

    En relación con el IRPF, la incidencia fiscal de un préstamo hipotecario se observa desde dos posiciones. En primer lugar, desde el punto de vista de su vivienda habitual cuando el préstamo hipotecario ha financiado la adquisición, rehabilitación, ampliación o construcción de la misma. En segundo lugar, desde la consideración del inmueble hipotecado como un bien que le reporte a usted cualquier clase de rendimiento económico.

    En el primer supuesto, debe tener en cuenta las posibles desgravaciones fiscales en la cuota del I.R.P.F por adquisición o rehabilitación de vivienda: 15% (10,05 porcentaje general y 4,95% en tramo autonómico, según artículo 55 de la Ley 40/1.998, de 9 de diciembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, redactado por el número cuatro del artículo 58 de la Ley 21/2.001, de 27 de diciembre, por la que se regulan medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y artículo 64.bis de la Ley 40/1.998, introducido por el número nueve del artículo 58 de la Ley 21/2.001) de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda (residencia habitual) en el impuesto sobre la renta, con un límite cuantitativo que no podrá superar la cifra de 9.015,18 euros anuales (ampliable a 12.020,24 euros si se trata de contribuyentes minusválidos, en caso de adecuación de vivienda habitual). En caso de financiación ajena, habrán de incluirse en la cifra anterior la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma, pero aumenta el porcentaje efectivo de deducción (para los primeros 4.507,59 euros satisfechos: 16,75% general y 8,25% en tramo autonómico y sobre el exceso hasta 9.015,18 euros: 10,05% general y 4.95% en tramo autonómico, durante los dos años siguientes a la adquisición. Con posterioridad, 13,4% y 6,6% hasta los primeros 4.507,59 euros y 10,05% y 4,95% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. Todo ello en virtud de los números cuatro y nueve del artículo 58 de la Ley 21/2.001).

     

    También podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el límite, conjuntamente con el previsto en el párrafo anterior, de 1.500.000 pesetas anuales.

    2. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.

    Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

    3. Se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

    4. También podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual los contribuyentes minusválidos que efectúen obras e instalaciones de adecuación en la misma, incluidos los elementos comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública, con las siguientes especialidades:

    a. Las obras e instalaciones de adecuación deberán ser certificadas por la Administración competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvalía, en los términos que se establezcan reglamentariamente.

    b. La base máxima de esta deducción, independientemente de la fijada en la letra a) del apartado 1) anterior, será de 12.020,24 de euros anuales.

    c. Cuando en la inversión para la adecuación de la vivienda se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables serán, en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los previstos en la letra b) del apartado 1) anterior.

    d. Se entenderá como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda cuando la anterior resulte inadecuada en razón a la minusvalía.

    e. También darán derecho a deducción las obras e instalaciones de adecuación que deban efectuarse en viviendas ocupadas por el contribuyente minusválido a título de arrendatario, subarrendatario o usufructuario”.

    En cuanto al segundo aspecto de la incidencia del préstamo hipotecario en el ámbito del IRPF, es decir, cuando aquél ha servido para financiar un inmueble que le reportará a usted rendimientos económicos por arrendamiento a terceros, etc.; los intereses del préstamo se considerarán gastos deducibles de dichos rendimientos. Así lo establece el artículo 21 de la Ley del IRPF al señalar que “1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. La deducción de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos”.

    Novación y subrogación de préstamos hipotecarios

    Los importantes cambios que se han producido en el mercado crediticio durante los últimos años hace que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse, en un momento dado, con que el interés que están pagando es superior al interés existente en el mercado para una operación idéntica. Se puede plantear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

    Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias, acuerdo que, aunque ha sido anunciado en el momento de redactar esta información todavía no ha sido plasmado por escrito.

    Dos medios pueden ser utilizados al efecto:

     

    Novación del préstamo hipotecario

    Consiste simplemente en la renegociación del crédito para mejorar las condiciones de tipo de interés o del plazo, llegando a un acuerdo con la prestamiosta para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede también pactar la alteración del plazo pactado.

    Es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo (por ejemplo, pasar de un interés del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés variable (por ejemplo, si lo pactado es el “MIBOR” más dos puntos, pasar al “MIBOR” más un punto) ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia (por ejemplo, si se pactó que se tendría en cuenta el tipo medio del interés de las Cajas o Bancos para préstamos hipotecarios a más de tres años y se pasa ahora al “MIBOR”) es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales, al hacer constar la novación mediante nota marginal en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

     

    Subrogación del préstamo hipotecario

    Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de “pasarse” a otra entidad, es decir, cambiar de entidad financiera sustituyéndola por una que le ofrezca mejores condiciones. Cualquiera puede subrogar un crédito hipotecario, sea cual sea la fecha de su formalización y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortización anticipada . No obstante, sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, la duración. Para ello habría que aplicar las reglas generales de novación contractual sin los beneficios arancelarios y tributarios previstos por la ley de 1.994. Por consiguiente, conforme a ésta, se podrá modificar el tipo de interés aplicable (pasar de un 11% a un 5.5% por ejemplo), variar el índice de referencia en los prestamos de interés variable o, incluso, pasar de interés fijo a interés variable y viceversa. El proceso es más complejo y bastante más costoso por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si conviene o no la operación.

    El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones después de una comparación similar a la que se realiza para la contratación del préstamo inicial, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen sin que la entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la oferta. A continuación, si dicha oferta es aceptada por usted, ello implica su autorización para que esta nueva entidad financiera se la notifique a la antigua, la cual debe emitir, en el plazo de siete días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe. Durante los quince días siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad con lo cual no prosigue la subrogación y se aplica la fórmula de novación antes descrita. Si la entidad anterior no emite la certificación en siete días o no asume las nuevas condiciones en el plazo de quince días, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. Puede ocurrir, sin embargo, que la entidad primitiva no asuma las nuevas condiciones y, entregando o no aquella certificación, no acepte recibir el importe de lo adeudado. En este caso dicho importe queda depositado con intervención de Notario hasta que se resuelvan las incidencias correspondientes sin que le afecte a usted ninguna consecuencia de los problemas que pudieran surgir entre ambas entidades en el proceso de subrogación.

    El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si usted pacto una comisión de amortización anticipada menor esta será la que le puedan cobrar. Si no se pacto comisión alguna no pueden cobrarle ninguna.

    Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

    A la nueva entidad habrá también que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés. La subrogación realizada con los requisitos de la Ley del 30 de marzo de 1994 no está sujeta a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reducción consistente en una rebaja del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, que se calculan teniendo en cuenta solamente la deuda pendiente de pago en ese momento.
     

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